Por Celso Martinez – Modificado em 18.04.2024



Neste post vamos explicar o que são as garantias locatícias, onde a lei as menciona e comentaremos brevemente cada uma delas.

1      O que são garantias locatícias?

A processo de locação é feito baseado em um contrato que descreve o aluguel de um móvel entre duas partes, sendo que uma parte é o Locador, ou seja, o proprietário do imóvel, e a outra parte é o Locatário, ou seja, o inquilino que ocupará imóvel em questão.

Neste contrato existem comumente obrigações dos dois lados e é esperado que ambas as partes cumpram as suas respectivas obrigações.

Ocorre que existem problemas como inadimplência por parte dos Locatários e condições excessivas por parte dos Locadores. Para equacionar isto de forma adequada existem leis no Código Civil e leis específicas que abordam o assunto. Uma das leis específicas neste caso é a lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Esta é a lei que faz referência às garantias locatícias como veremos mais abaixo e que fazem parte do equacionamento mencionado acima procurando trazer garantia aos contratos de locação, ou seja, garantias locatícias. Se algo der errado no cumprimento do contrato, elas serão acionadas.

O que a experiência mostra é que geralmente todo esse processo é mais seguro quando a locação é feita com o intermédio de uma imobiliária ou um corretor de imóveis especializado. Ao alugar o imóvel diretamente com o Locatário, pode haver alguns riscos, um dos quais é a falta de segurança, que devem ser minimizados com o uso das garantias locatícias. 

2    Tipos de garantias para locação

A lei do Inquilinato apresenta quatro modalidades de garantias: Caução, Fiança, Seguro de fiança locatícia e Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Existem variações dessas modalidades que ajudam a ampliar as possibilidades para os locatários.

Veja o artigo 37 da lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, também chamada de lei do Inquilinato na seção VII que apresenta as garantias locatícias:

SEÇÃO VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

3    Caução

A caução é a modalidade mais conhecida e usada. Consiste em um depósito em dinheiro, normalmente equivalente à três meses de aluguel (limite estabelecido pela lei), que é depositado em uma caderneta de poupança e é devolvida ao inquilino no final do contrato, após a entrega das chaves. Isto ocorre desde que todas as obrigações contratuais tenham sido cumpridas, inclusive vistoria de saída do imóvel, e que não haja nenhum problema na devolução do imóvel. 

Ao contrário do Seguro Fiança, esse valor é devolvido no final do contrato com valor depositado no início do contrato mais rendimentos e será integralmente devolvido ao inquilino se ele não deixou de efetuar nenhum pagamento ou se não depreciou o imóvel, ou seja, causou danos ao imóvel.

A lei diz também que este tipo de garantia também pode ser feito usando bens imóveis ou móveis, como automóvel ou eletrodoméstico, desde que seja registrada no Cartório de Títulos e documentos.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Essa modalidade de garantia locatícia pode ser uma alternativa quem possuir reserva de dinheiro e, não tendo planos de usá-lo durante a vigência do contrato de aluguel. 

4    Fiança

A modalidade de fiança é o uso de um fiador que o Locatário apresenta para assumir as suas despesas da locação caso haja problemas nas obrigações de seu contrato de aluguel.

É a modalidade de garantia locatícia mais usada por boa parte dos brasileiros pelo fato de não trazer nenhuma despesa ao Locatário. Por outro lado, é necessário que a pessoa indicada tenha condições de honrar as despesas caso o Locatário não consiga pagar, por exemplo, falta de pagamento do aluguel, restauração de problemas causadas pelo Locatário que tem que fazer antes de encerrar o contrato e entregar as chaves, etc.

Por isso, o fiador tem que demonstrar condições financeiras condizente, com renda suficiente para arcar com o débito deixado pelo Locatário.

E assim, o fiador assina e assume o contrato de locação em conjunto com o Locatário, assumindo assim total responsabilidade pelo contrato, na falta de cumprimento das obrigações por parte do Locatário.

O fiador deve apresentar documentos comprobatórios de renda, que serão analisados pela imobiliária antes da assinatura do contrato.

É usual exigir do fiador as seguintes condições:

• comprovação de uma renda mínima mensal de pelo menos três vezes o valor do aluguel
• ter o nome limpo na praça, ou seja, não possuir pendências financeiras;
• possuir um imóvel próprio (em alguns casos se exige possuir imóvel quitado e sem irregularidades) na mesma cidade onde está localizado o imóvel a ser locado;
• ter mais de 21 anos;
• caso seja casado, deve apresentar a certidão de casamento, e cônjuge também assina o contrato;

Lembrando que o fiador assina um contrato de 30 meses (que é a periodicidade mais comum) e após esse prazo é renovado automaticamente.

Portanto, o fiador continua neste papel enquanto durar o período da locação.

O uso desta modalidade é uma alternativa para o Locatário que tenha algum contato de confiança disposto a assumir esse compromisso, pois não precisa pagar nada. E para o Locador esta alternativa também é positiva pois continua cobrindo com uma garantia caso ocorra algum descumprimento das obrigações contratuais.

Recentemente, algumas empresas passaram a fazer o papel de fiador como prestação de serviço, reduzindo a burocracia envolvida e facilitando o processo de locação.

5    Seguro fiança locatícia

O Seguro Fiança Locatícia é o seguro que se destina a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice. Ou seja, este seguro visa proteger o locador contra possíveis inadimplências do locatário com relação às obrigações estipuladas no contrato de locação.

O locatário é o responsável pela contratação (geralmente as imobiliárias ajudam nesta contratação) e pagamento mensal do seguro, enquanto o proprietário é o segurado e beneficiário deste seguro, ou seja, quem receberá a indenização em caso de inadimplência do locatário.

Além de cobrir a obrigação de pagar o aluguel em dia, a cobertura pode ser ampliada e cobrir também, se contratada, a cobertura de outros encargos legais como IPTU, condomínio, energia elétrica, água, gás encanado e outros serviços como por exemplo danos ao imóvel, pintura do imóvel, serviços 24 horas, tais como: serviços hidráulicos, elétricos, desentupimentos, chaveiros, etc.

O Seguro Fiança Locatícia é um serviço oferecido por instituições bancárias e operadoras de crédito que assumem a posição de fiador na locação do imóvel. É uma solução que permite a locação de um imóvel residencial ou comercial sem a necessidade de um fiador ou caução.

Normalmente, o valor mensal de um seguro fiança, fica entre 8% e 15% do aluguel do imóvel, ou seja, para quem não tem fiador ou não em condições de fazer uma caução (depósito de três meses de locação) esta modalidade é mais em conta. Observasse, no entanto, que nesta modalidade não ocorre a devolução do valor pago ao final do contrato, como ocorre com a caução.

Ou seja, se seu cliente não tem condições de fazer o depósito da caução, por se tratar de um valor um pouco mais alto, essa opção pode ser a alternativa para ele.

6    Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Esta modalidade traz a possibilidade de se utilizar quotas de fundos de investimento como alternativa para garantia locatícia. Além da Lei do Inquilinato, outra lei complementa esta modalidade, a Lei nª 11.196, de 2005. Em seu artigo 88, define que as instituições que forem autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária. 

Deste modo, o Locatário que por exemplo não tiver um imóvel, pode utilizar as quotas de um fundo de investimento como bens móveis para uma garantia locatícia. Portanto, o Locatário cede em favor do Locador as quotas que possui como garantia.

Um documento de cessão fiduciária é estabelecido por meio de um contrato de cessão de crédito e nele o Locatário se compromete a passar o valor de suas cotas de um determinado fundo de investimento, que em caso de inadimplência ou pendências no pagamento dos encargos contratados pelo Locatário durante a locação, serão resgatadas para quitar as pendências.

É um tipo de garantia de imóveis pouco conhecido, mas que também pode passar mais segurança para o Locador.

Veja que existe um risco, que seria um caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras do fundo. Se isto ocorrer as quotas deste fundo de títulos e ações deverão ser substituídas, no prazo de até trinta dias.

7     Títulos de capitalização

Uma derivação mais utilizada recentemente é o título de capitalização. Nela o Locatário adquire um título de capitalização em uma seguradora, normalmente o valor é de 3 a 9 vezes o valor da locação, e ele será usado como pagamento em caso de problemas contratuais, como por exemplo, inadimplência. O título de capitalização é um produto tipicamente vendido pelas seguradoras e o valor gasto nele ficará parado por um prazo predeterminado em uma conta da seguradora.

Neste tipo de investimento o banco faz a garantia do aluguel enquanto o Locatário efetua o pagamento mensal de uma taxa. Esse dinheiro fica emprestado ao banco sem poder mexer durante o período da locação e no final do contrato é possível resgatá-lo caso o Locatário não cometa nenhum descumprimento das obrigações listadas no contrato de locação.

O valor do título de capitalização usado como garantia locatícia depende dos custos e encargos na locação, como condomínio, IPTU e demais encargos.

8    Algumas variantes de garantias locatícias

8.1   Carta de fiança bancária

Nesta modalidade uma carta de fiança bancária é emitada pelo banco garantindo e se responsabilizando pelo pagamento da locação ou de outra obrigação contratual que venha a ficar pendente no final do contrato.

O valor contratado nesta carta possui um limite contratado e possui um custo fixo. Caso o necessário o Locatário terá de arcar com o montante faltante. O banco após pagar o valor contratado, fará uma cobrança ao Locatário.

8.2  Caução hipotecária

Neste tipo de garantia locatícia um imóvel é usado como garantia. Este imóvel fica atrelado ao contrato de locação, ou seja, o imóvel em questão fica hipotecado.

A lei especifica no parágrafo 1º esta averbação:

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Caso haja problemas nos cumprimentos das obrigações contratuais de locação, o imóvel será penhorado.

O Locatário apresenta à imobiliária uma escritura pública do imóvel a ser hipotecado, o qual deve estar quitado, e a imobiliária irá registrar a hipoteca no cartório. Ao final da locação, não havendo pendências, uma carta é emitida e a hipoteca removida, liberando o imóvel desta hipoteca.

8.3  Sem garantias

Por fim, existe a possibilidade de não se usar nenhuma das modalidades anteriores, ou seja, fazer um contrato de locação sem garantias locatícias. Isso é permitido por lei.

Porém pela experiência do mercado imobiliário, não é recomendável que se faça isso. Essa modalidade ocorre quando há grande confiança no Locatário, ou se o Locatário for um órgão público ou grande empresa em que há boa reputação no mercado. E quando o proprietário faz a negociação diretamente com o Locatário.

Mesmo assim, o risco sempre está presente e sem um contrato com obrigações e boa análise de crédito, o negócio que a princípio pode parecer muito bom, pode se tornar um pesadelo.

Quando o Locador faz o processo pessoalmente de locação, pode parecer mais vantajoso inicialmente, mas caso o Locatário não cumpra com as obrigações contratuais, o próprio Locador terá que lidar com a cobrança e se houver problemas de manutenção e reparos, terá de procurar negociar com o Locatário esta manutenção.

Outra fonte de risco é que o Locador pode ter dificuldades ao fazer a análise dos dados e situação financeira dos candidatos à Locatário. Trazendo mais um risco ao negócio.

9    Qual garantia locatícia escolher?

Como se vê existem várias alternativas e para cada uma delas um processo deve ser seguido, envolvendo as partes (Locador, Locatário, terceiros, bancos, cartórios, etc).

Portanto, se o Locador não possuir experiência no processo de locação como um todo, conhecendo todas as leis e regulamentos que regem os contratos de locação, poderá ter risco e problemas com terceiros bem como para si mesmo.

É aconselhado que o Locador procure uma imobiliária que com apoio de profissionais cuidará deste processo e trará tranquilidade jurídica a este negócio.

Já o Locatário, para escolher a melhor garantia locatícia a ser usada, deve sempre iniciar olhando a sua renda mensal, o quanto pode comprometê-la mensalmente para pagamento não só da locação, mas também dos encargos legais como IPTU, energia, água, gás encanado, seguro contra incêndio, pintura (interna e externa) e danos à móveis caso tenha problemas na devolução do imóvel.

O rol de despesas não é pequeno e deve ser analisado com muito cuidado.

Outro quesito muito importante é a situação financeira perante as instituições bancárias e seguradoras. Precisa ter ficha limpa na praça, como dizem. Sempre que possível, pague as contas em dia para ter um alto Score na análise da financeira junto ao Serasa e SPC.

Tenha certeza que fez o imposto de renda caso atenda as condições informadas pela Receita Federal.

Se escolher o um fiador deve ser uma pessoa de confiança e com condições para honrar eventuais momentos de problemas contratuais como inadimplência ou na saída do imóvel.

Se escolher caução, deve ter certeza de que tem condições de não precisar do dinheiro de três vezes o aluguel que ficará retido durante todo o período da locação.

Pense também se não optar pelas modalidades de fiador, caução e fiança locatícia, em usar suas aplicações em investimento já que também podem ser aceitas como garantia.